De nader te noemen meester

In een recente uitspraak van de rechtbank Rotterdam kwam het leerstuk van de nader te noemen meester bij de koop van een woning aan de orde. Wat was er aan de hand?

Verkopers hadden via een makelaarskantoor een woning te koop aangeboden. Op enig moment werd namens koper een bod uitgebracht op deze woning. Dit bod werd door de verkopers geaccepteerd. Uit de tussen partijen opgemaakte koopovereenkomst bleek dat het ging om de koop van een nader te noemen meester; een koop in naam van een nader te noemen volmachtgever.

Omdat koper niet voldeed aan de in de overeenkomst opgenomen verplichting om een bankgarantie te stellen of een waarborgsom te betalen sommeerde de makelaar koper om dit gebrek binnen een bepaalde termijn op te heffen. Dit gebeurde niet. Koper verscheen evenmin bij de notaris. Verkopers stelden koper vervolgens in gebreke en verleenden een termijn om alsnog na te komen. Er vond echter geen nakoming plaats, waarna verkopers de overeenkomst buitengerechtelijk ontbonden en in procedure betaling van de contractuele boete vorderden.

De koper voerde verweer en stelde dat in de koopovereenkomst geen termijn was overeengekomen waarbinnen de nader te noemen meester bekend diende te worden gemaakt. Volgens koper was bij de makelaar tijdig kenbaar gemaakt wie de nader te noemen meester was.

De rechtbank oordeelde dat partijen een koop onder een nader te noemen meester zijn overeengekomen, hetgeen tot gevolg heeft dat koper bevoegd was tot het noemen van een andere meester. Op basis van de wet (artikel 3:67 BW) moet degene die een overeenkomst aangaat in naam van een nader te noemen volmachtgever, diens naam noemen binnen de door de wet, de overeenkomst of het gebruik bepaalde termijn, of bij gebreke hiervan, binnen een redelijke termijn. Indien de naam van de volmachtgever niet tijdig wordt genoemd, wordt hij geacht de overeenkomst voor zichzelf te zijn aangegaan (artikel 3:67 lid 2 BW).

In de onderhavige zaak waren partijen in de koopovereenkomst geen termijn overeengekomen waarbinnen koper de nader te noemen meester diende te noemen. Evenmin volgt uit de wet of het gebruik een bepaalde termijn. Koper diende daarom de nader te noemen meester binnen een redelijke termijn te benoemen. Volgens de rechtbank dient op basis van de omstandigheden van het geval te worden bepaald of de nader te noemen meester binnen een redelijke termijn is benoemd.

In de procedure stelde koper dat hij bij de verkopers tijdig mededeling had gedaan over wie de nader te noemen meester was, maar volgens de rechtbank was er geen sprake van een mededeling binnen een redelijke termijn; als het al klopt dat de koper de mededeling heeft gedaan bij de verkopers, is deze mededeling bij verkopers gedaan op het tijdstip waarop reeds een opeisbare verplichting is ontstaan (het stellen van een bankgarantie of het betalen van een waarborgsom).

Koper heeft op de sommatiebrief van de verkopers niet gereageerd en ook niet op de uitnodiging van de notaris om de woning juridisch te leveren. Volgens de rechtbank had van de koper verwacht mogen worden dat hij uiterlijk vóór het opstellen van de akte van levering de verkopers zou informeren over de nader te noemen meester, zodat verkopers voor het passeren van de akte bij de notaris kennis konden nemen wie de nader te noemen meester was.

Omdat er geen sprake was van een tijdige mededeling is het gevolg dat de koper geacht wordt de koopovereenkomst voor zichzelf te zijn aangegaan. Het verlangen van de koper om de boete te matigen op grond van de redelijkheid en billijkheid werd eveneens afgewezen. Door het handelen van koper hebben verkopers kosten gemaakt en schade geleden. Ook waren geen feiten of omstandigheden gebleken die maakten dat de boete buitensporig en onaanvaardbaar was.

Rechtbank Rotterdam, 19 december 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:10938)

Contactinformatie
Björn de Smit, Advocaat Bouwrecht, Huur & Koop
E-mail: desmit@marxman.nl / Telefoonnummer: 033 450 8000