25 juni 2019
Verkeerd gemeten woonoppervlakte en een beroep op de exoneratieclausule afgewezen

Het lijkt wel een hot topic; de aansprakelijkheid van makelaars wanneer een woonoppervlakte onjuist blijkt te zijn gemeten. Dat is ook niet zo gek. Het is nogal vervelend als je net een nieuwe woning hebt gekocht en de woning blijkt dan kleiner te zijn dan was vermeld. Vaak is het woonoppervlak voor potentiële kopers één van de belangrijkste eigenschappen van een woning. De laatste tijd verschijnt er veel jurisprudentie over deze kwestie. Eerder schreven wij een artikel over een soortgelijke zaak. Toen oordeelde de rechtbank dat er geen schade was. Dit artikel lees je hier.

Het gerechtshof Den Haag heeft geoordeeld over een vergelijkbare zaak en oordeelde dat deze koper wél schade heeft geleden. Ook gaat het hof in op de exoneratieclausule uit de verkoopbrochure. Waarin de makelaar zijn aansprakelijkheid beoogde uit te sluiten. Hierna volgt eerst een korte beschrijving van de feiten, daarna het juridisch kader en vervolgens het oordeel van het hof.

Feiten
De koper heeft in 2015 een woning gekocht voor een koopsom van € 530.000,-. De verkopers werden geadviseerd door een makelaar. In de verkoopadvertentie van de woning stond een woonoppervlakte van 140m2 vermeld. In de verkoopbrochure van de woning stond geen woonoppervlakte vermeld, maar wel een standaard exoneratieclausule; dit is een clausule waarin de aansprakelijkheid wordt uitgesloten. De meeste verkoopbrochures bevatten een dergelijke clausule.

Nadat de koper eigenaar was geworden van de woning bleek dat de woonoppervlakte kleiner was dan de eerder vermeldde 140m2. De meting van het woonoppervlak had plaatsgevonden op basis van de NEN 2850. Dit is een verplicht voorgeschreven meetinstructie voor NVM-makelaars. De makelaar van de verkoper was een NVM-makelaar. Wanneer de daadwerkelijke woonoppervlakte kleiner is dan waarvoor de woning is verkocht, kan het zijn dat de makelaar aansprakelijk is. De makelaar stelde dat hij in deze zaak niet aansprakelijk kon worden gesteld omdat de exoneratieclausule van toepassing was.

Juridisch kader
Het gerechtshof verwijst naar het algemeen aanvaarde uitgangspunt; een verkopend makelaar handelt onrechtmatig jegens een aspirant-koper indien die makelaar jegens hem niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mogen worden verwacht. Bijvoorbeeld, bij de informatie omtrent het woonoppervlak is het van belang welk vertrouwen de koper in de omstandigheden van het geval aan de gegeven informatie mocht ontlenen.

Beoordeling gerechtshof
Als een makelaar meet volgens de meetinstructie NEN 2850 mag de koper ervan uitgaan dat de vermeldde woonoppervlakte juist is. Het kan voorkomen dat de makelaar bepaalde verklaringen of andere gedragingen verricht die het vertrouwen van de aspirant-koper aantasten.

Het gerechtshof oordeelt dat het opnemen van een exoneratieclausule niet voldoende is om ervoor te zorgen dat de koper moest gaan twijfelen aan de betrouwbaarheid van de meting. Volgens de rechters hoefde de koper ook niet zelf actie te ondernemen. De koper mag er juist vanuit gaan dat het meetoppervlakte correct is. Na controle bleek er een afwijking in de woonoppervlakte te zitten van tussen de 7-13,5%. Het gerechtshof kwam tot het oordeel dat de makelaar onrechtmatig had gehandeld.

De Hoge raad heeft eerder geoordeeld dat de omvang van de schade moet worden bepaald door een vergelijking te maken van de huidige situatie, met de situatie dat er geen sprake was van een onjuiste vermelding. Naar het aantal gemiste vierkante meters wordt niet gekeken. Die uitspraak lees je hier.

In de zaak was vast komen te staan dat de koper de woning ook zou hebben gekocht als de kleine woonoppervlakte eerder bekend was. Aangezien het gerechtshof oordeelde dat de kleinere woonoppervlakte invloed zou hebben op de prijs, werd de geleden schade vastgesteld op € 5.000,-. De makelaar stelde dat het relevant is of de koper een marktconforme koopprijs heeft betaald. Het gerechtshof oordeelde dat dit in dit geval niet relevant is omdat de vastgestelde schade slechts 1% van de koopprijs is. Met andere woorden; wanneer de koopprijs € 5.000,- lager zou zijn, is dit nog steeds marktconform.

De makelaar stelde als laatste nog dat de koper een beroep had kunnen doen op de ontbindingsmogelijkheid in de koopovereenkomst. Het gerechtshof oordeelde dat, gezien de omstandigheden van de koper, niet van haar kon worden gevraagd mee te werken aan een beperking van de door de makelaar veroorzaakte schade.

Uit de verschillende uitspraken die worden gedaan, waaronder ook deze, blijkt dat er vele omstandigheden van belang zijn bij de beoordeling van de aansprakelijkheid van de makelaar.

Wanneer de door u gekochte woning kleiner blijkt te zijn dan was vermeld, neem dan contact op met één van onze advocaten. Dan kijken wij welke juridische mogelijkheden er voor u zijn!

Uitspraak Gerechtshof Den Haag ECLI:NL:GHDHA:2019:1450.

Contactinformatie
Björn de Smit, Advocaat Bouwrecht, Aanbestedingsrecht
Sectie Vastgoed & Overheid
E-mail: desmit@marxman.nl / Telefoonnummer: 033 450 8000

Jasminke Meester, Juridisch Medewerker
Sectie Vastgoed & Overheid
E-mail: meester@marxman.nl / Telefoonnummer: 033 450 8000