6 juni 2019
Opschortende en ontbindende voorwaarden

Stel, u bent een aannemer en u treft op een dag een mooi perceel aan. Op het perceel kan naar uw idee een prachtige woning worden gebouwd die u kunt verkopen tegen een aantrekkelijke prijs. U komt in contact met de eigenaar van het perceel en het blijkt dat hij het perceel wil verkopen. Vervolgens stellen jullie een koopovereenkomst op. Voor het bouwen van de woning is een omgevingsvergunning vereist. Zodoende wordt aan u de keuze voorgelegd één van de hierna geformuleerde bepalingen op te laten nemen in de koopovereenkomst;

1.”In het geval de koper binnen vier weken geen omgevingsvergunning wordt verleend zal de koopovereenkomst komen te vervallen”; of

2.”Partijen zijn nadat aan de koper een omgevingsvergunning is verleend gehouden de verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen.”

Door het opnemen van één van deze bepalingen in de koopovereenkomst wordt de koopovereenkomst een voorwaardelijke verbintenis. Deze bepalingen gaan beide over het verleend krijgen van een omgevingsvergunning en hebben beide invloed op de koopovereenkomst. Het verschil tussen de bepalingen is dat de eerste bepaling een ontbindende voorwaarde bevat en de tweede bepaling een opschortende voorwaarde. Het is van groot belang deze voorwaarden te onderscheiden. Waarom dit is en welke gevolgen dit met zich meebrengt, leggen wij hierna uit.

Voorwaardelijke verbintenis
Soms kan het voor één of beide partijen aantrekkelijk zijn om een overeenkomst pas te laten aanvangen of per direct te laten beëindigen wanneer een bepaalde gebeurtenis plaatsvindt. Het voortbestaan of de aanvang van de overeenkomst wordt op die manier afhankelijk van de gebeurtenis (art. 6:21 BW). Er is sprake van een voorwaardelijke verbintenis. De wettelijke regeling omtrent voorwaardelijke verbintenissen is te vinden in afdeling 5 van titel 1 van boek 6 van het Burgerlijk Wetboek. Onder andere huur- en koopovereenkomsten worden als voorwaardelijke verbintenis opgesteld. Ook eenzijdige rechtshandelingen kunnen voorwaardelijk zijn. In dit artikel wordt niet ingegaan op voorwaardelijke eenzijdige verbintenissen.

Gebeurtenis
De gebeurtenis, waarvan de overeenkomst afhankelijk wordt, dient een toekomstige gebeurtenis te zijn. Het moet objectief onzeker zijn of de gebeurtenis plaats gaat vinden. Bijvoorbeeld het wel of niet verleend krijgen van de omgevingsvergunning. Ook voor de bij de overeenkomst betrokken partijen moet de gebeurtenis onzeker zijn. Wanneer partijen al zekerheid hebben over de gebeurtenis is de overeenkomst onvoorwaardelijk. In dat geval hebben partijen namelijk al zekerheid dat de gebeurtenis zal plaatsvinden en dat de daaraan gekoppelde gevolgen zullen intreden.

Opschortende en ontbindende voorwaarden
Een verbintenis wordt voorwaardelijk door opschortende of ontbindende voorwaarden (art. 6:22 BW). Het eerste verschil in deze voorwaarden is het gevolg dat zij teweeg brengen. Opschortende voorwaarden maken dat de overeenkomst pas aanvangt nadat de bepaalde gebeurtenis heeft plaatsgevonden. Bij ontbindende voorwaarden vervalt de overeenkomst wanneer de gebeurtenis heeft plaatsgevonden. Het soort voorwaarde is zodoende van belang omdat het bepaalt dat de overeenkomst aanvangt of juist eindigt.

Het tweede verschil is dat bij ontbindende voorwaarden de verplichtingen uit de overeenkomst reeds moeten worden nagekomen. Bij opschortende voorwaarden ontstaan de verplichtingen pas nadat de gebeurtenis heeft plaatsgevonden.

Terug naar het voorbeeld. Wanneer u kiest voor de eerste bepaling moet u de verplichtingen uit de overeenkomst reeds nakomen. Nadat de voorwaarde is vervuld, doordat u geen omgevingsvergunning is verleend, zijn beide partijen niet langer verplicht de koopovereenkomst na te komen. Bij het opnemen van de tweede bepaling dient u de overeenkomst pas na te komen nadat u de omgevingsvergunning is verleend. Tot het moment dat u de omgevingsvergunning wordt verleend bestaan er nog geen verplichtingen die u op grond van de koopovereenkomst dient na te komen.

Beroep op de voorwaarde
Uitgangspunt is dat beide partijen zich op de voorwaarde kunnen beroepen. Dit is alleen anders wanneer dit in de overeenkomst is opgenomen of wanneer dit naar de omstandigheden in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid.

Stellen en bewijzen
Tussen partijen kan een geschil ontstaan over de betreffende voorwaarde. Eén van de partijen kan bijvoorbeeld van mening zijn dat de gebeurtenis heeft plaatsgevonden, terwijl de andere partij dit betwist. Wanneer u van mening bent dat de opschortende voorwaarde is ingegaan, en uw wederpartij zijn verplichtingen zodoende moet nakomen, dient u dit te stellen en te bewijzen. Ook moet u dan aantonen wat de voorwaarde precies inhoudt. Het kan zijn dat uw wederpartij betwist dat de overeenkomst voorwaardelijk is gesloten. Ook in dat geval dient u aan te tonen dat er sprake is van een opschortende voorwaarde, wat deze inhoudt en dat deze is vervuld. In het geval dat uw wederpartij stelt dat hij niet langer verplicht is de overeenkomst na te komen, omdat een ontbindende voorwaarde is opgenomen en deze is vervuld, dient hij dit te stellen en te bewijzen.

Soms is het verschil tussen opschortende en ontbindende voorwaarden lastig te bepalen en te bewijzen. Heeft u hulp nodig bij het opstellen of bewijzen van ontbindende en opschortende voorwaarden? Wij denken graag met u mee!

Neem gerust contact met ons op om de mogelijkheden te bespreken.

Contactgegevens
Björn de Smit, advocaat sectie Vastgoed & Overheid
desmit@marxman.nl / telefoonnummer; 033 – 450 8000

Jasminke Meester, juridisch medewerker sectie Vastgoed & Overheid
meester@marxman.nl / telefoonnummer; 033 – 450 8000