2 april 2020
Zorg voor extra zekerheid bij verhuur van onroerend goed

Bij het aangaan van een huurovereenkomst met een nieuwe huurder is het zeer verstandig
om de potentiële huurder kritisch te beoordelen. Zo kunt u voorkomen dat, indien uw huurder bijvoorbeeld failliet gaat, u met een behoorlijke schadepost achterblijft.

Het is verstandig om al bij het aangaan van een huurovereenkomst een vorm van zekerheid te verlangen van de huurder. In dit artikel bespreken wij welke mogelijkheden hiervoor zijn.

 

Bankgarantie

In een bankgarantie komen huurder en bank overeen dat de bank garant staat voor een bepaald bedrag. De bank dient in te staan voor dit bedrag indien de huurder zijn verplichtingen aan de verhuurder niet kan nakomen. Zodra dit gebeurt, bent u als verhuurder gerechtigd om het gegarandeerde bedrag te incasseren bij de bank.

Ook in het geval van een faillissement van de huurder bent u als verhuurder verzekerd dat de bank garant zal staan. De bankgarantie valt namelijk in uw vermogen, en niet in dat van de huurder. Nadelen van deze constructie zijn de kosten van de bankgarantie, en het feit dat de bank vaak een contragarantie van de huurder vereist. Een huurder zal niet altijd openstaan voor deze optie.

 

Waarborgsom

Een waarborgsom is een bedrag dat de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst aan u betaalt. Omdat het om een ‘waarborg’ gaat, wordt u slechts ‘houder’ van het bedrag. De waarborgsom bevindt zich te allen tijde in het vermogen van de huurder. Bij faillissement van de huurder kunt u de waarborgsom verrekenen met vorderingen die u nog heeft op de huurder. Omdat in deze constructie geen contragarantie nodig is en er geen aparte kosten bij gemoeid zijn, is de waarborgsom voor veel huurders én verhuurders een aantrekkelijke optie.

 

Borgtocht

Bij een borgtochtovereenkomst verbindt een derde – de borg – zich tot nakoming van de huurovereenkomst die is gesloten tussen u en huurder. Nakoming door de borg kan alleen vereist worden indien de huurder zijn verplichtingen niet is nagekomen.

De borgtochtovereenkomst is verbonden met de huurovereenkomst. Aangezien een huurovereenkomst periodieke betaling vereist, kan de verhuurder zich op elk moment dat deze periodieke betaling niet gedaan is, verhalen op de borg. Bij een faillissement van de huurder kunt u zich dan ook direct tot de borg wenden.

 

Concerngarantie

Indien uw huurder deel uitmaakt van een concern, kunt u kiezen voor een concerngarantie. In dat geval verbindt u de groeps- of moedervennootschap aan de verplichtingen die uit de huurovereenkomst voortkomen. Zo kunt u afspreken dat de groeps- of moedervennootschap een verplichting tot betaling heeft, wat betekent dat u zich direct tot hen kan wenden voor het voldoen van openstaande vorderingen.

Bij een concerngarantie is het essentieel dat u de solvabiliteit van de groeps- of moedervennootschap goed inschat. Indien de huurder failliet gaat, kan het namelijk ook zo zijn dat de gehele groep of de moedervennootschap ten onder gaat. Tegen een dergelijke situatie beschermt een concerngarantie u dan ook niet.

 

Pandrecht

Een pandrecht kan worden gevestigd op een roerend goed of een vordering. Een groot voordeel van een dergelijk pandrecht is dat dit een separate positie oplevert in een eventueel faillissement: u zult buiten het faillissement om het pandrecht kunnen executeren.

Zo zou u, in het geval van onderhuur, een pandrecht kunnen vestigen op de onderhuuropbrengst.

 

Hoe kan Marxman helpen?
Er zijn veel mogelijkheden om u als verhuurder bij het aangaan van een huurovereenkomst extra te beschermen. Van belang is om te kiezen voor een constructie die bij alle betrokken partijen past. Wilt u hier meer over weten? Neem dan gerust contact met ons op, wij denken graag met u mee!

 

Frank van Schendel, advocaat Huurrecht bij Bouwrecht, huur en koop, Sectie Vastgoed & Overheid
E-mail: vanschendel@marxman.nl / Telefoonnummer: 033 450 8000

Lina Knol, Juridisch medewerkster
E-mail: knol@marxman.nl / Telefoonnummer: 033 450 8000